大虹桥概念成上海写字楼市场动力源

上海写字楼市场格局正因虹桥商务区的规划而改写，虹桥交通枢纽成为上海以至长三角商务发展的重大契机。

据公开资料，虹桥商务区内的核心区，计划建筑面积为412万平方米，将包括一系列的写字楼、零售、博览会展、酒店、文娱及住宅建设。预计2020年前，核心区每年可带来40亿元的经济效益，而每天自虹桥综合交通枢纽进出的人次将较目前超出一倍以上，至110万人次。这给商业物业的发展提供了良好的注脚。 

据DTZ戴德梁行投资部董事卢强此前透露，部分一线城市的商办物业租金持续上扬，甚至出现一年多时间租金上涨一倍的情况。"以上海中环附近的一栋甲级写字楼为例，其在去年下半年至今完成了85%以上的租赁，而且租金达到每天每平方米5元以上。” 

相比上海，长三角地区多数二三线城市的商业地产仍然处于发展阶段，商业层级的划分补充，仍未寻出突破口。城市化发展进程下，二三线城市的经济发展都将面临全新多重性的规划，而这些经济转型的机遇，必定需要更具全面的商业层级与之配合。例如在常州起家的新城控股，以常州作为商业地产起源地，开辟三条产品线，分别为以国际精品为主高端综合体项目"吾悦国际广场”、区域型商业中心"吾悦广场”，及社区生活广场"吾悦生活广场”，三者有效互补。 

相应地，由于投资物业毛利率较高，商业地产在上市房企的业务比重也逐渐增加。以近期发布中报的多家房企为例：富力地产截至今年6月底，物业投资盈利则由去年同期的1069.7万元，急升至5.34亿元；中国奥园8月22日公布中报显示，商业物业销售金额于上半年约占总合约销售金额的52%，期内，投资物业溢利同比大升1.2倍至1.37亿元。

 不过，商办土地市场并未随之大热。据中原集团研究中心监测的13个重点城市商办用地数据显示，7月供应环比基本持平，但较2011年平均供应量下降61%；成交量环比下降14%，较去年平均水平大幅下降60%。居住用地成交降幅明显低于商办用地。 

同时，13个重点城市7月份居住用地流标率大幅下降，由6月份的33%降为14%，但商办用地流标率仍维持高位，流标率为21%，较6月增加了3个百分点，且有逐月上升趋势。

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