保利双响炮：豪掷77亿上海长沙两城夺地

随着近期土地市场成交量的井喷，保利地产也加入其中，并在10月10日这天连拿两地王。

长沙、上海拿地双响炮
10日上午，保利的身影首先出现在长沙。在当日的土地拍卖中，保利携手万科，以32.56亿元一举拿下长沙今年最大规模地块的滨江B7地块，该地块占地388亩，规划总建面约116万平方米。

据悉，此次摘牌成功后，两家公司将合作开发，各占有50%的股权。

对于此次联手万科，保利地产品牌中心副总经理何智韬表示，由于双方对上述地块都有兴趣，进行了长期跟踪，加上地块建筑面积较大，又考虑到风险因素，因此双方一拍即合，选择合作开发。

"保利和万科如此大规模的携手拿地，尚属首次，未来不排除会继续合作”，何智韬称。

长沙先导相关负责人也认为，两大品牌开发商联合拿地，说明了市场的一个走向，在市场调控下，房企开始寻求新的开发模式；同时对于长沙滨江地区来说，开发商的强强联手无疑也是一大利好消息。

在联手万科竞得长沙滨江地王后，保利的拿地步伐并未停歇，下午便转战至上海。

10日下午1点30分，备受关注的上海徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块正式进入竞拍环节。该地块出让面积约6.65万平方米，综合容积率为2.5，起始出让总价为31.5亿元。

本次土拍共有4家竞买人到场，且均为大型国企。其中1号竞买人为中海地产，3号竞买人为华润置地，9号竞买人为绿地，保利则为7号竞买人。

竞拍开始半小时后，现场竞拍价就超过了35亿元，而此时竞拍主持人也顺势将每轮叫价由200万元上调至1000万元。之后地块竞价飙升更快，三分钟后现场竞价就接近40亿元。

最终，经过99分钟鏖战、445轮竞价后，7号竞买人保利以总价45亿元斩获该地，折合楼面价约为27055元/平方米，溢价率达42.86%，成为今年上海新的总价地王。

对于该地块的激烈竞争，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，由于上海市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲、以及抗跌性能力强等因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。

"这也就不难理解徐汇区滨江地块在保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍，出现42.86%的溢价率。”张宏伟表示。

同时，对于约2.7万/平的楼面价，张宏伟认为，该价格相对区域内中高端楼盘当前售价来讲，其实并不高，其周边在售的绿地海珀旭晖目前成交均价在63832万元/平方米，徐汇苑二期均价也在6.5万/平左右。

张宏伟还表示，土地成本相对较低，也为今后该项目的定价提供了适当的空间。

对此，保利地产相关负责人也坦承，虽然45亿元的总价很高，但楼面价相比周边在售项目确实很划算，这也是公司决心拿下该地块的原因。

"其实最终能以2.7万/平米的楼面价拿下，我们都偷着乐了。”

联手万科、私募合作拿地
与上午在长沙创造地王一样，保利此次在上海45亿拿地也是选择以合作方式进行。只不过，这次的合作对象是房地产私募基金。

此次与保利合作的信保(天津)股权投资基金，是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，是专注于房地产业投资的基金管理机构。

今年3月份，保利就曾与信保基金以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块。

关于与信保基金的合作，何智韬称，由于双方之间的良好关系，今后还会继续合作拿地，而在项目的具体操作上，将由保利主导，信保基金更多的是一个财务投资者。

其实，除了10日当天分别联手万科和信保基金拿地外，保利在近期的拿地也大多是以合作方式进行。

9月26日，保利就协手首开股份以13.8亿，竞得北京大兴区生物医药基地一幅宅地。三天之后，保利更是联手融创以30.8亿元，竞得北京市大兴区亦庄新城两幅宅地。

对于保利近期的连续合作拿地行为，何智韬表示，这是公司出于对土地市场谨慎考虑的行为，合作拿地可以降低风险，同时公司目前也急需在销售较好的北京、上海、广州等一线城市补充土地。

事实上，保利也确实有补充土地储备的需求。一位分析师就谈到，保利截至8月末新开工面积约800万平方米，全年新开工面积预计约1500万平方米。但目前其土地储备仅可供未来2年开发，且前8月权益购地支出仅80余亿元，远低于公司全年200亿元的预算，保利对新增土地储备的需求的确较大。

而保利在之前的半年报中也曾明确表示，目前公司土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市及中心区域的储备严重不足，优质土地资源获取难度较大。

销售稳定增长助推拿地

在外界看来，保利近期的连续大举拿地动作，与其销售稳定增长不无关系。

据10月9日晚间公告显示，保利9月实现签约面积78.55万平方米，环比增长4.03%；实现签约金额77.59亿元，环比下降8.50%；1-9月，保利共实现签约面积669.20万方，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。

虽然在整体楼市的"金”九不金的大环境下，保利9月份的销售金额也出现连续三个月下滑，但纵观前三季度，保利的销售额还是保持了稳定的增长，并已超过去年全年732.42亿元的销售额。

对于保利9月份销售金额的下滑，中投证券认为这主要是由于推盘量较少所致。

中投预计，保利9月份新推盘量仅为60-70亿元，低于此前市场预期的100多亿元，政府预售证价格监管、市场环境趋弱使蓄客期拉长以及保利自身的推盘节奏等对此都有影响。

对此，何智韬对观点地产新媒体表示，其实公司9月份的推盘大概在70-80亿左右，主要是由于一些项目的预售证没有拿到，但10月份公司的推盘量会接近100亿元，之后的11、12月份将主要以去库存为主。

"其实，9月份78亿的销售额在公司的接受范围内，去化率也保持在5、6成左右，公司的目标是在最后几个月均保持七八亿左右的销售额”，何智韬称。

不过，关于保利9月份的销售额，一位接近保利的相关人士则向观点地产新媒体透露，其实保利9月的认购金额有90多亿元，推盘量也在100亿左右，之后的11、12月份，保利会选择减少推盘量，主要是不想今年的销售额超过1000亿元，进而对明年造成较大的压力。

之前，曾有多家研究机构指出，保利地产今年销售破千亿的可能性很大，而究其原因，主要是其可售货量充足。

但对于是否能突破千亿大关，保利地产相关高层表示的却极为谨慎，均言公司没有特别设置这个目标，最终还是要看市场情况。

 

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