2013上海甲级写字楼租赁市场平稳收关 新增购物中心量居11城之首

   2013年中国内地11个一、二线城市共有68个购物中心开业，而2012年仅有52个。其中上海以近12家新增购物中心的数量居11个城市之首，以面积在10万平方米以下的购物中心为主。

上海甲级写字楼租赁市场平稳收关

高纬环球近日还发布了2013年第四季度上海写字楼市场报告。报告指出，2013年第四季度上海甲级写字楼租赁市场平稳收关，预计2014年第一季度市场成交量将极为有限。

根据上海统计局发布的数据显示，2013年第三季度上海国内生产总值达人民币15474亿元，实现了7.7%的年增速。其中，第三产业产值为人民币9527亿元，同比增速较去年上涨2.6个百分点，占比为上海国内生产总值的61.6%。由外资和中资企业共同带动的这一第三产业的稳定增长，依旧是上海写字楼市场保持强劲需求的中坚力量。

2013年第四季度只有一座总办公楼面积大约为110000平方米的上海金虹桥国际中心投放市场，在没有进行任何预租的情况下短短几周内就迅速租出10%的面积。这幢坐落在长宁区的写字楼按建筑面积计算的平均有效净租金为7元/天/平方米左右。之前预计在2013年第四季度投放市场的位于黄浦区的外滩广场，现已将入市时间推迟到2014年4月。

总体来看，2013年的市场需求量基本可以和本年度的新增供应量持平，这都源于本年度平稳的总净吸纳量包括第四季度合理的吸纳水平。正是这种普遍的供需平衡使得市场上的空置率保持在较低水平。虽然整体市场表现相对平稳，但是从区域角度来看还是喜忧参半。从第三季度起黄浦区就开始温和复苏，而静安区的业主则面临着更艰巨的挑战，他们当中有一些历经了从年初就开始的空置率高挺和多达10%的租户缩减面积的局面。

其中长宁区市场表现相对稳定，但是随着金虹桥国际中心的进入，市场空置率难免飙升。而且由于这个新供给的成交租金略低于该地区甲级写字楼的平均水平，也导致了该地区平均租金被削低。

虽然徐汇区近来没有新增供应，但是却依旧面临着租金普遍偏高以及聚集于这一地区的租户都对边缘化选址兴趣颇高的局面。瑞士罗氏将会在2014年后期从徐汇区搬到闵行区的虹桥，租赁瑞安集团最新项目虹桥天地，面积大约为16000平方米。

第一季度市场成交量将极为有限

市场明显更加蓬勃的浦东(陆家嘴和竹园)与浦西形成了强烈对比，中资企业的高需求和新增供应量的缺乏热化了这个市场。例如，最近中国建设银行买下了东方金融中心的整幢楼留以自用，像这种旺盛的市场需求将会贯穿整个2014年。同时，陆家嘴和竹园的租金在2013年一直呈迅猛增长态势。

高纬环球上海企业租赁策略部董事孙琦指出，第四季度其他新兴商圈的需求量有限，大规模的在建项目也使得过量供应的推测愈演愈烈。

由于2013年大多数企业最终选址还尚未敲定，预计2014年第一季度市场成交量将极为有限。市中心区域的写字楼例如金外滩国际广场，恒基688，企业天地5号和SOHO复兴广场都预计在2014年投放市场。尽管如此，但市中心区域2014年市场新增供应体量仅为250000平方米，这将会比该地区的整体年度需求量少20%。然而，新兴商圈的高供应量很有可能将缓解这种情况，并使得市中心区域的租金相对平稳甚至在一些项目上将有所下降。

从陆家嘴和竹园持续的需求量推测2014年此商圈的租金将强势上扬而空置率将会缩减。浦西作为传统的商业地区，市场情况应该会维持稳定，不过外滩的高供应量或许会引发租金下行压力。浦西核心区域和其他新兴商圈的租户将会在租金谈判中占据更多主动权，然而打算入驻或是在陆家嘴和竹园扩张的租户则会面临日益困难的谈判局势。

高纬环球上海企业租赁策略部董事司徒泰山表示，展望2015年，随着上海中心大厦庞大办公面积和其他一些顶级项目投入市场，市中心区域的新增供应量将会大增。尽管如此，就算将来整体市场的租金明显下降但陆家嘴的租金依旧会保持坚挺。在此期间，新兴商圈异常巨大的供应量将会影响上海整个市场。

上海新增购物中心数量居11城之首

全球领先的私营房地产服务公司莱坊在1月23日举行中国零售市场焦点2014新闻发布会。发布会上，莱坊国际零售商业董事汪明枢分析了电子商贸对中国内地购物中心构成的影响。

有这样的预测：中国内地网购人数将很快超越美国，成为全球零售销售总额最高的网上零售市场。据商报记者了解，线上零售额占中国社会消费品零售总额的比例自2007年的0.6%一路阶梯式增长到2013年的7.4%(估算数据)。线上购物的"疯狂”对实体零售店多少带来一波冲击。报告显示，去年中国内地整体零售销售增长放缓，不少国际零售商的扩张步伐亦受影响。从莱坊去年分析的45个国际零售商的扩张计划，65%的奢侈品零售商在2013年未能实现当初订立的开店目标。

然而，国内大型购物中心的供应并未放缓，2013年中国内地11个一、二线城市共有68个购物中心开业，而2012年仅有52个。其中上海以近12家新增购物中心的数量居11个城市之首，以面积在10万平方米以下的购物中心为主。另一方面，一线城市2013年的优质购物中心租金水平普遍攀升约8%，而二线城市则稍微回落2%，两者之间的租金差距略有扩大。同时，空置率也略为呈现分化趋势，二线城市优质购物中心的平均空置率轻微上升至10.9%。

莱坊大中华区执行董事夏博安分析："尽管网购在传统商店零售增长放缓下迅速兴起，但我们并不认为内地的购物中心会因而急速没落。由于现时单件网购货品的平均消费偏低，电子商贸对购物中心的影响主要反映在低档市场。若日后平均网购消费大幅上升，届时中、高档购物中心才会受压。”

汪明枢称，部分传统的百货公司会退出视线，逐渐向体验型消费的购物中心转变，在购物之余增加娱乐及餐饮业态。

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