上海商办楼供应大增近期市场出现“异动”

受春节长假的影响，2011年2月国内四大重点城市写字楼销售市场跌至2009年以来最低位；租赁市场相对保持平稳。期间五大重点城市甲级写字楼租金全面回升，其中深圳成租金上涨"领头羊”。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，鉴于2011年1月底中央出台住宅"限购”调控政策，各地商办楼市场走势相对较好，有望迎来一定的投资机遇。

销售面积大幅萎缩租赁价格走势平稳

写字楼供应方面：据中原2月写字楼市场调查数据显示，因受上海写字楼市场当月供应量激增影响，四大城市写字楼供应面积总体有所回升，达到43.56万平方米，逼近2009年末高位水平。写字楼供应总量环比和同比分别增加202%和120%。其中上海写字楼供应量在四大城市中占比高达98%，而北京、深圳市场则无新增供应。

写字楼销售方面：恰逢春节传统淡季，又遭受第三轮楼市调控影响，写字楼销售跌入低谷。数据表明，当月四大城市写字楼交易量跌至2009年以来最低位，约15.94万平方米。销售面积环比跌幅达5至9成之间，环比上月大幅减少71%，下跌幅度高于去年同期。上海写字楼受供应量激增影响，销售面积环比下降幅度要好于其它3城市，但成交量依然萎缩一半。

写字楼租赁方面：据中原领先指数2月甲级写字楼租金指数显示，总体持续1月较为平稳表现态势。五大城市甲级写字楼租金全面回升，深圳租金领涨，环比上升2.19%，其他4城市环比涨幅均在1%以内；另外，北京、深圳准甲级写字楼租金指数环比分别上涨1.97%和5.95%，回升势头强于当地甲级写字楼。

写字楼空置率方面：五大城市甲级写字楼空置率正在出现分化，京、沪、穗、蓉4个城市空置率变化幅度不大；深圳空置率环比上升22%，保持在4%-5%低位水平，但整体入住情况较为稳定。

刘渊认为，从2010年前两轮房地产调控政策对住宅、写字楼、商铺市场的影响情况可以发现：商业地产的成交表现与住宅市场受调控政策的程度有关联性，投资资金存在一定的挤出效应。住宅市场受政策影响越大，商业地产市场表现越好

经历市场"三轮调控”后，2011年2月虽然4城市住宅、写字楼、商铺等三类物业受政策影响程度较为接近，但由于住宅"限购”政策威力正在逐步扩散，可能有利于未来商办楼市场趋于活跃。

调控下两类市场下滑商办楼市场比重上升

据中原地产对四大一线城市写字楼、商铺和住宅市场近一年来调控前后成交情况进行比较分析，得出二大特点：

一是调控形势下商办楼和住宅市场成交量同步下降

2010年4月14日，随着国务院出台"新国十条”政策，各地房地产市场全面进入新一轮调控周期。住宅、写字楼和商铺市场均受到严重影响，四大重点城市各类楼盘成交均急剧降温。

据中原2010年5月四大城市调查数据显示：一、二手住宅总成交量环比下降达到62%，写字楼和商铺一、二手市场总成交量环比分别下滑43%和22%。接下来一段时间，住宅价格出现短期下降状况，而商业地产市场成交则快速回升。

2010年9月下旬，以"新国五条”和"限购令”为核心的第二轮房地产调控政策出台。中原10月四大城市调查数据显示，住宅、写字楼、商铺市场成交量再次回落，但各自的跌幅环比均小于5月环比跌幅。而住宅跌幅最小，约为14%；写字楼和商铺跌幅分别为37%和15%，可见住宅市场受调控影响程度明显小于商业地产市场。接下来，住宅市场成交和价格又快速回升，商办楼市场成交回升速度虽然与住宅基本同步，但并未明显跑赢住宅市场。

二是商办楼市场走势总体优于同期住宅市场

调查数据表明，2010年四大城市一手住宅销售面积相比2009年下降约4成，一手写字楼销售面积同2009年持平，一手商铺销售面积较2009年增长约1成。

总体上，2010年四大城市商办楼在房地产市场整体成交结构中的比重有明显提升。2009年一手住宅、写字楼、商铺销售面积占比分别为85%、8%和7%；2010年一手住宅销售面积在总成交量中的占比下降至76%，一手写字楼、商铺销售面积占比均上升至12%。

2011年1月底，中央开始第三轮严厉的房地产市场调控，包括房地产信贷进一步收紧、沪渝试点开征房产税、住宅"限购”政策在各地全面铺开等政策的推出，迫使四大城市住宅成交量一落千丈。

据中原地产四大城市调查数据显示：2011年2月，住宅成交环比下滑近7成，与同期写字楼和商铺市场成交下滑程度相当。

刘渊认为，鉴于调控政策对商办楼和住宅两类不同物业市场的影响具有一定关联性，可以预测：如果政府对住宅市场长期采取"限购”政策的话，则与之对应的、沉寂多年的商办楼市场将趋于活跃，期间可望迎来新的投资机遇，从四大城市2011年初到2月底的市场表现态势就能说明这个问题。

上海商办楼供应大增近期市场出现"异动”

值得关注的是，近期上海写字楼市场出现"异动”：

一是商办楼市场供应量大幅增加，总量超过40万平方米，逼近2010年末高位水平；二是在供应量增长形势下，写字楼租金上涨乏力。

2011年2月，日本开发商森大厦把坐落于浦东陆家嘴区域的中国内地"第一高楼”上海环球金融中心将高区物业进行拆零销售。总计上市74套，合22.65万平方米，占该盘总供应量50%。

早在1月底，汤臣集团就以2.67亿元收购该盘72层整层楼面，建筑面积约3222平方米，成交单价8.3万元左右。

3月初，又有买家购入该盘68-70层办公楼，建筑面积9830平方米，成交均价与汤臣的大单交易相当。截至3月中旬，该盘可售数为58套，可售面积为20.35万平方米。

自2005年开始，上海写字楼市场开始进入投资建设高峰期，写字楼市场供应越来越多。数据表明：上海写字楼投资额和新开工面积两项指标5年复合增长率分别达到17%和4%，高于同期住宅市场的发展；2007年至2008年期间，两项指标年度增速度分别达到22%和30%。

根据写字楼建设周期规律，上两年新建办公物业近期将转化为市场有效供应，供大于求局面可能出现。其结果将造成写字楼租金产生较大的下行压力，楼盘空置率将逐步上升。

事实上，自2008年下半年金融危机后，上海写字楼市场租金一路下滑。

就环球金融中心大厦所在的陆家嘴区域市场看，已经建成的新鸿基国金中心大楼、在建的上海中心大厦两座甲级写字楼正在对环球金融中心大厦租金状况产生影响，这就必然放缓该区域市场写字楼的租金涨幅。此次该盘之所以推行"散卖”的策略，这同未来一段时间该区域供应大幅增加有直接关系。

总体来看，近期上海写字楼市场态势有所反弹，但尚未恢复到2008年金融危机前水平，也逊于北京写字楼市场的表现。

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