上海甲级写字楼市场回归在望

近来上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量几乎零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长。供应方面，一些原定于今年下半年完工的写字楼项目也推迟至2010年上市。

过去三季度，浦东租金跌幅仍大于浦西

深入分析，近期的租赁活跃主要得益于部分金融机构的扩张，增加了上海、特别是浦东写字楼的吸纳面积。毫无疑问，2020年上海的国际金融中心规划是其重要推动力。同时，值得注意的是最近几家香港和新加坡银行通过收购物业或长期租赁而获得位于浦东的几座新近落成写字楼的冠名权。未来应当会有更多本地和海外金融机构跟随，以提升品牌形象。虽然如此，由于新增供应量超过了净吸纳量，与浦西相比，浦东写字楼市场的整体表现仍相对不理想。在即将过去的三季度，浦东租金跌幅仍大于浦西，其空置率也持续上升。相反，随着空置率的小幅下降，浦西写字楼市场租金下调趋势见回稳。特别是位于浦西的一些超甲级写字楼空置面积减少，甚至带动租金开始温和上涨。

启示：未来需求提前释放

上海甲级写字楼市场近期动向的几点启示如下：

(1)"2020”激励-长期需求推动力

近期浦东租赁活动的复苏说明"2020上海国际金融中心”规划的激励效应比预期来得早。上海金融经济无论产业规模还是产业分工细化程度都将有长足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，从而拉动写字楼需求，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。

(2)政策的快速反应-未来需求提前释放

在中央政府今年三月宣布确定国际金融中心发展规划后，上海政府在六月发布了关于推动该政策的一些具体措施，这些措施已于八月一日开始实施。这比我们之前预期来得快一些。上政府的快速反应增强了市场对未来的乐观预期。由此众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期开始在上海布局。

(3)及时的供应调整

原计划今年下半年上市的几栋甲级写字楼纷纷延期。同时从目前的施工进度看，一些原计划2010年后完工的项目预计也将进一步推迟。发展商们针对低迷市场的对策说明市场自身调节机制在上海写字楼市场调整中发挥着越来越大的作用。供应延期将会相应烫平未来几年的供应高峰，从而减少甲级写字楼市场的波动幅度。

展望：租金2011年有望触底

基于租赁需求的回暖(尽管只是温和回暖)、发展商对供应节奏的较大幅度调整、以及国际金融中心规划的政策激励开始呈现，现时看来，未来中短期市场展望好于我们年初的预期。简言之，由于未来几年供大于求的状况比之前的预期有所改善，其对写字楼市场的冲击也会相应减轻。租金仍然在2011年才触底，但下跌幅度较之前预期已收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。

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