47亿落子杭州 旭辉全国棋局

刚刚入夏的杭州，土地市场的温度骤然升高，因为有一家实力房企,于4天之内豪掷47亿连夺包括滨江奥体地块在内的三块地,让业界不得不惊叹于其手笔.

这一素来低调的开发商旭辉集团，是去年11月在香港上市的内房股新贵，名字甚至可能尚不为杭州人所熟知。但一向跻身全国百强房企排名之"成长性TOP10”、以"长跑者”著称的旭辉
为何以百米冲刺速度重兵"杀入”杭州，背后释放出什么样的企业战略意图，又将给杭州楼市格局带来什么影响?带着这些疑问，记者专访了旭辉集团总裁林峰。

重兵入杭全国棋局添"气眼”

"我们已经关注杭州市场很久了，之前在杭州参加过十几次拍地都未如愿，此次拿下的滨江奥体地块是我们所有参拍地块中最好的一块。这个项目规模体量相对大、总价高，但我们认为单价并不算太高，业内也认为这个价格是可行的。”林峰开篇明义——旭辉此次高举高打地进入杭州，其实心中早就布下一盘精妙的"棋局”。

"从全国战略一盘棋的角度看，苏州已经是我们全国棋盘上的一颗重要棋子，但相比当时进入苏州，我们现在的战略眼光、资金实力、整体开发实力，都有了很大的提升，所以杭州这步棋将更有效提升旭辉在长三角区域的综合竞争实力，对整个集团的全国化战略以及'3+3’的区域布局战略起到强力助推作用。”

据悉，旭辉"3+3”的区域布局战略是指"长三角、环渤海、中西部”3个区域版块，再加上"一线、二线、三线”3类城市。

林峰称,这"3+3”就是旭辉全国战略的重点，其中，一、二线城市是"战略性布点”，其他城市则是"机会性布点”，"从人口导入、人均金融资产水平、城市软实力、城市竞争程度等综合实力来看，特别是从一名开发商的角度看，杭州很接近一线城市，当然是战略性落子。”

他以围棋术语来比喻杭州对于旭辉全国化布局的战略增效作用。"下围棋的人都知道，想要致胜，就要多占'气眼’，杭州就是我们布署重兵来增添的一个气眼。”

林峰进一步解释说，从国家经济地理的角度看，东部沿海特别是江浙一带，人口和产业聚集效应是非常显著的，杭州的一线房企比较多，也是旭辉进军杭州的一个考虑因素。

"再者,房子是一种特殊的商品，房企间的竞争，绝非简单层面上的竞争，产品和区位的关联度相当强，杭州的市场竞争可能集中于一个中高端的细分市场，这和旭辉的产品战略相吻合。”

47亿背后富含"战略因子”

谈及战略，林峰如数家珍。

据他介绍，旭辉一直以来都坚持"两高一轻”的总体战略，即"高周转、高去化、轻资产”——花旗曾发研报称，"两高一轻”战略尤其适用于销售规模在200亿元以下的房企。

林峰解释说，拿地、产品结构等子战略，也都是围绕这一总体战略来制定的。

"我们不拿超出自己能力范围的地。在这方面，不少同行都有过惨痛教训，我们也一直都很谨慎。此次在杭州连续拿地，可能给大家会造成一种"激进”拿地的印象，其实不然。我们的资金链很健康，目前整个市场的海外融资通道还是比较顺畅的。”

今年4月，旭辉就曾成功发行2.75亿美元债券。

"产品战略方面，我们内部有个说法叫'721’，也就是70%瞄准刚需，20%关注商办，10%针对改善型需求。如果一块地符合这样的产品战略，我们就考虑去拿。”

在林峰看来，拿地其实拿的是在激烈市场竞争中的话语权，但拿到话语权并不意味着高枕无忧。"我们一贯的原则是不囤地，要求拿地后4个月开工、8个月开盘、首次开盘去化率60%、11个月实现资金快速回笼周转。”据悉，此即旭辉内部通称的”4861”开发战略。

林峰还透露，"我们确实在考虑引入合作伙伴共同开发杭州滨江奥体地块，但目前还没有完全确定。”林峰称，"我们考虑引入合作伙伴，并不是因为缺资金，截止5月中旬，旭辉已经销售了50多个亿，今年100多亿的销售规模不会有任何问题。引入实力较强的合作方，将更有利于项目的开发和企业的长远发展，资本市场也比较看好这种战略联盟。”

一位熟悉杭州楼市的房地产公司负责人也告诉记者，在当前的楼市发展环境和竞争格局下，运用好资金杠杆进行合作开发已是趋势，"楼市中，'中国合伙人’这样的电影一点不新鲜了。”

"现在比较好的地推出来，一般会有10多家开发商竞拍，5、6家的都算少的了，在这样的背景下，土地市场热度肯定会升高。当然，我们还是会理性拍地”，林峰补充说。

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