美国商业地产见底信号出现

   "你有没有看到第五大道上有不少商铺空出来了？其实，上面的办公楼也有很多公司撤租，很多业主都快还不出贷款了。”美国新标莱坊公司(NewmarkKnightFrank)物业资产管理经理斯科特对本报记者说。

美国宏观经济复苏的信号同纽约8月的气温一样，急剧上升。刚刚公布的美国7月失业率达到9.4％，与6月份的9.5％相比，首次出现回落；美国商务部公布的统计数据表明，第二季度GDP增长从上个季度的-6.4％收敛到-1％；而且，大批上市公司的二季度盈利好于华尔街分析师的预期。

但是，在全美一片对经济复苏的热切期盼中，美国的房地产行业还停留在深深寒冬之中，不管是商业地产还是住宅。到目前为止，该行业人士还处在沮丧和等待的气氛中。

"现在我还没有看到商业房地产市场到达底部。”美国高纬物业(Cushman&Wakefield)公司研究部门的董事总经理肯尼斯·麦卡锡(KennethMccarthy)在接受本报记者采访时说，"我想这个市场的底部到2010年中期才会真正到来，因为商业房地产市场是一个滞后宏观经济的市场。”

"明年左右会是一个好的买入时机”，一美国房地产人士这样判断。

美联储主席伯南克7月底曾表示，美联储正"十分密切地关注”商业不动产市场的问题。

1.商业房产依然在冬天

在全球时尚之街纽约第五大道的某些地段，商户的玻璃窗上，"招租”等字样已经贴了很长一段时间了。这在往年的流金岁月里，很难想象。

"商业房地产的租金和空置率都出现了大幅下滑的情况。”肯尼斯说，"2008年1季度，全国32个城市的办公楼平均空置率是9.9％，现在已经上升到13.7％。高档写字楼，像纽约中城的A级写字楼，空置率上升得更多，从去年一季度的9.1％上升到13.8％。商业地产贷款的违约率也还在缓慢上升。”

"受打击最大的其实还不是那些最高档的写字楼，而是中小型写字楼。因为高档写字楼租客都是大公司，签了长期合约，非常稳定，像花旗银行等合约一签就是20年。在纽约，本次危机中最受打击的是小型金融公司、律师事务所和对冲基金，它们很多都倒闭了，这就影响到中小型写字楼的出租。”美国新标莱坊公司的物业资产管理经理斯科特在接受记者采访时说，"很多我们管理的大楼，租客都在跟业主谈如何降低30％租金的问题。”

这样，纽约很多中小体量的写字楼，就不得不削减租金，减少各项支出，来维持寒冬里的惨淡经营。

除了高空置率影响现金流，对美国商业房地产业打击最大的，就是办公楼宇等物业估值的大幅跳水。

根据评级机构穆迪的报吿，美国商业房地产的整体估值已经从2007年10月份下滑了整整35％。

现在，美国很多写字楼估价大幅下滑，原本资产数十亿计的写字楼物业拥有者，也开始变成"负资产”。这种景象十几年未遇。

成为"负资产”的直接后果，是办公楼宇的拥有者无法再向银行"再融资”。

空置率的上升减少了可以还贷款利息的现金流，而银行关上"再融资”的大门，粉碎了诸多办公楼业主原来的"以贷还贷”的商业模式。

随着商业房地产出租市场的低迷，美国房地产开发企业如声名显赫的唐纳德·特朗普(DonaldTrump)和波士顿物业等公司也陷入困境。

一般的商业模式是，特朗普这样的房地产开发商在建成办公楼后，整体出售给其它房地产公司，然后用销售回款还上向银行借贷的"建筑贷款”。

但是，据美国RealCapitalAnalytics的统计，美国商业房地产的出售率，2009年上半年仅为2007年最高峰期的7％。商业房地产开发市场的惨淡一望可知。

在目前的情况上，新建成的庞大写字楼却乏人问津。房地产开发公司就只能自己招租，以期用租客的租金来支付建筑贷款的利息和本金。

特朗普公司在2008年12月份的时候，就因为拖欠德国银行一笔数额4000万美元的贷款，被告上法庭。

最近，一家专业房地产杂志在大纽约地区举办了一次行业会议，会议名称就叫"纽约地区房地产生存指南”。房地产行业的各类人士在讨论当前状况时，无不叹息当前"处境艰难”。

勒弗拉克(LeFrak)公司董事长理查德·勒弗拉克(RichardLeFrak)在会上说，对于房地产行业来说，没有"神奇配方”来救命，虽然是在纽约这个繁荣了一百多年的房地产市场里，但在目前全行业受到极大打击的情况下，"只有那些最注意资金配置，以及及时筹得出款的房地产企业才能最终活下来”。

他警告说，尽管这个阶段行业内资金极度短缺，但是在未来的24个月里，很可能会有一轮"高换手率”。如果不能调配好公司的资金、资产、负债和融资的话，很有可能就会活不过这个"房产冬天”。

2.深重拖累银行业

如果一个办公楼无法"再融资”，业主还不上买楼时的向银行申请的动辙数亿或者数十亿美元的贷款，就只能宣布贷款违约。

据《福布斯》统计，2010－2011年度，会有3000亿美元的商业房地产贷款违约。而据彭博的数据，仅2009年，就有1650亿美元的再融资无法完成，这些办公楼宇的拥有者很有可能到期无法还上银行贷款，造成一笔笔高达数亿甚至数十亿美元的"坏账”。

对于花旗集团、美国银行、富国银行这样刚刚走出生死境地，还有大笔美国财政部TARP(问题资产救助计划)注资债务要还的大银行们来说，这样一笔"坏账”的出现，就足以抹去上千亿美元业务所能带来的利润，足以让高管在业绩报告会上无颜以对投资者。

"所以，最近贷款银行对我们手上各种写字楼运营的情况都监控得非常细致，包括每一笔维修开支都盯得很细。一旦写字楼的租客有撤退的趋势，银行内部的评估报告立刻就会把评级下调，加强风险防范。”斯科特说。

纽约市最新两幢出现有"贷款违约风险”的大楼，位于著名的林荫大道1号和莱克星顿大道575号。评级机构惠誉警告说，因为现金流下降，用这两橦大楼做抵押的贷款，很有可能会有违约风险；美国银行以这两幢楼的贷款为基础发行的商业贷款按押债券(CMBS)有可能会被下调评级。在该债券包里，这两个大楼的贷款分别占到了5.9％和5.2％的份额。

一位华尔街资深人士向本报记者透露，物业管理经理最近正成为美国银行业招聘的一大热点。因为当房产企业发生贷款拖欠时，最简单的方法就是把抵押的写字楼直接"还给”贷款银行，然后"一走了之”。

"办公楼宇又不像住宅房产一样，可以随意出手转卖，而且各项运营维修成本十分巨大，只是减计为零根本是没有用的。如果管理不好，还会发生持续亏损，所以银行业只能招聘房地产管理经理来管理手上持有的各种物业。”斯科特说。

3.见底信号开始出现？

对形势的判断也有不同的意见。一些美国房地产行业人士认为，市场到达底部的某些信号正在出现。

例如，作为商业房地产市场的一个先行信号，美国公寓地产正在出现回暖迹象。全美20个城市的公寓指数，在5月出现0.5％的环比上升，是34个月以来第一次出现价格上升。同中国不一样的是，在美国，因为一般公寓出租较多，公寓市场同样属于商业房地产的范畴。

在"纽约房地产生存指南”大会上，美国MasseyKnakalRealtyServices的CEO保罗梅西(PaulMassey)就说，从4月份开始到5月份，其公司已开始有20-25张合同签约。这说明小型的商业物业开始有启动，"抄底”的投资者已开始入场。

不少行业内人士认为，从现在的市场价格来看，商业房地产已经到了可以触及市场底部的前夜，"明年左右会是一个好的买入时机”。

不少行内人士达成一致的是，商业房地产正从极度"冰冻”状态，开始有所松动。随着交易量在未来的12-36个月内开始逐渐恢复，美国商业房地产也会开始触底回升。

"事实上，我们已经在最近两个月内，看到一些交易活跃的迹象。”斯科特说。

"我认为，整个商业房地产起码需要7-8年的时间来恢复。”斯科特说，"从产业周期来说，上一轮周期上升的比较多，所以这一轮的修正时间也会比较长。”

"我个人估计，这个市场需要一个长达5-10年之久的复苏。”肯尼斯·麦卡锡说。

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